可能有很多人對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的市場(chǎng)不看好，因?yàn)樗麄冇X(jué)得對(duì)于長(zhǎng)租的人沒(méi)有多少，畢竟對(duì)于十四億的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)面向的人并不多，而在很多人的眼里，似乎在外打工的人并不是很多。
但這個(gè)想法就是錯(cuò)的，沈均發(fā)知道一個(gè)信息，每年全國(guó)離開(kāi)家鄉(xiāng)的出去打工的人數(shù)有近1——2億人口。
對(duì)，有近2億在外流動(dòng)人口。
這個(gè)數(shù)據(jù)，是沈均發(fā)去聽(tīng)關(guān)于BJ首創(chuàng)置業(yè)的一些商業(yè)分享沙龍知道的。
而且有一些人也不只是打工，有很多老板還不是會(huì)背井離鄉(xiāng)的在外地，但是對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，在外地他們又不想購(gòu)買(mǎi)房子，畢竟對(duì)于他們來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)房子只會(huì)讓他們多一些累贅，以后如果想要回去了，還得把自己的防止給空置或者轉(zhuǎn)租，或者有一些直接轉(zhuǎn)讓給別人，但中間比較麻煩。
所以即使有一些老板有錢(qián)，在外地做生意，也或許不會(huì)選擇在外地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。
所以他們就會(huì)選擇長(zhǎng)租在某個(gè)城市。
所以有每年都有1——2億的人都是在外面，都有可能是租房子去住的。
這么多人自然是一個(gè)很龐大的市場(chǎng)了。
就光是在BJ，就差不多有近700萬(wàn)多人的外來(lái)人口，沈均發(fā)想過(guò)，如果在BJ自己能夠在16個(gè)區(qū)分別都建立房源點(diǎn)，每個(gè)房源點(diǎn)都有那么5000套到7000套房。
就按一個(gè)房源在介于5000—7000之間，就算有6000套，那么一個(gè)房源點(diǎn)就能容納那么6000戶的人口。
按現(xiàn)在的合租理念來(lái)算，一間公寓一般能住四到五個(gè)人，當(dāng)然也有一些人可能工資高或者喜歡自己一個(gè)人獨(dú)處，所以就會(huì)只一個(gè)人去租，但是在幾年里對(duì)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)調(diào)查里，合租的人占比是很多的。
所以每一個(gè)房源點(diǎn)一共預(yù)計(jì)有6000戶的話，那么就能夠容納近24000—30000人，如果在BJ整個(gè)16個(gè)區(qū)都有這樣的房源點(diǎn)的話，那么就能夠容納38.4—48萬(wàn)人口。
也就是說(shuō)如果他們能夠在BJ這樣繁華的城市做16個(gè)房源點(diǎn)的話，那么按最多的算就能夠容納48萬(wàn)人，與BJ700萬(wàn)，近十五分之一的流動(dòng)人口。
其這沈均發(fā)有一個(gè)想法，就是以后如果要做這樣的理想，就要先做一個(gè)人口流動(dòng)的統(tǒng)計(jì)，先從人口流入最多的城市開(kāi)始布局。
然后可以在一些相對(duì)繁榮的城市多設(shè)置幾個(gè)點(diǎn)都行，就是能容納100萬(wàn)人口都好。
當(dāng)然自己即使房企發(fā)展的再大，也不可能一個(gè)公司就把整個(gè)房源的租賃市場(chǎng)給容納下來(lái)，但是能夠占在二十分之一，在中國(guó)有著數(shù)百家的房地產(chǎn)里，能夠做到這個(gè)市場(chǎng)占有度的話，那已經(jīng)是一個(gè)很不錯(cuò)的成績(jī)了。
至于股票或基金的設(shè)置，其實(shí)也是需要有一定的要求的，并不是按照常規(guī)的設(shè)置方式，不然的話，有一些投機(jī)的人也有可能只是為了減免而買(mǎi)股與購(gòu)買(mǎi)基金，然后接著減免完了就把股給贖回，這樣的話，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)這不是增加資金與現(xiàn)金流，反而是給房企帶來(lái)麻煩。
畢竟之所以會(huì)以股來(lái)代替部分租金的目的，也就是因?yàn)榛乜畋容^慢，所以每個(gè)股在買(mǎi)入后，應(yīng)該是在一年之后能取出……這個(gè)還是需要有一個(gè)體系的規(guī)則，一個(gè)讓持股者或者持有基金者與房地產(chǎn)方共同得利的規(guī)則。
最好就是有很多人去購(gòu)買(mǎi)股票，能當(dāng)房租一樣減免，并且能在短時(shí)間里，不要退，最好能夠在里面存一年，就當(dāng)是借用了一年，而且還會(huì)增值，這對(duì)持有者是有利的。
而房企相當(dāng)于先借用這些錢(qián)做更多撬桿，對(duì)房地產(chǎn)方也是有利的。
其實(shí)很多時(shí)候，錢(qián)越多，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益并不是按其多出來(lái)的倍數(shù)計(jì)算的，可能是以一種冪函數(shù)的增加。
就像你手里有十元錢(qián)，與有一百萬(wàn)元，一百萬(wàn)元比十元是多著十萬(wàn)倍。
然后你手里有一百萬(wàn)元，與有一千億元，一千億元比一百萬(wàn)元也是多著十萬(wàn)倍。
但是顯然，前一個(gè)一萬(wàn)倍，與后一個(gè)一萬(wàn)倍就不是一個(gè)概念。
用一千億所能做的事，顯示比一百萬(wàn)所能做的事不光只有十萬(wàn)倍。
而在商業(yè)上，錢(qián)就像一個(gè)撬桿一樣。
如果有了一百萬(wàn)，可能買(mǎi)套房子還需要貸款，可能有一百萬(wàn)做生意的話，可能撬動(dòng)動(dòng)幾千萬(wàn)的現(xiàn)金流，但一百萬(wàn)能撬動(dòng)的可能是像零售這些行業(yè)。
如果是一千億的話，就能在房地產(chǎn)里做一個(gè)巨大的撬桿，可能先投一部分錢(qián)，就用其中的十分之一，三百億，在BJ直接16個(gè)區(qū)以及上海16個(gè)區(qū)，廣州11個(gè)區(qū)，一共43個(gè)區(qū)，同時(shí)時(shí)蓋43個(gè)的萬(wàn)戶公寓都可以。
但因?yàn)槭情L(zhǎng)租，所以不能預(yù)售，不像很多房子在房子的主體結(jié)構(gòu)完成之后能夠預(yù)售，但長(zhǎng)租這種模式是需要把房子全都蓋完之后才能回籠現(xiàn)金了，所以還得有一筆閑錢(qián)，不能讓資金鏈斷了，不然這樣就會(huì)導(dǎo)致房子蓋不完，如果管理方面不加強(qiáng)的話，可能中間的物資損耗所帶來(lái)的損失相差不只一點(diǎn)，所以先有足夠的準(zhǔn)備再去做。
其實(shí)沈萬(wàn)均就是想著，自己的這種理念模式最大的問(wèn)題就是沒(méi)有預(yù)售。
所以資金鏈?zhǔn)呛鼙匾?，就是得有備用金?p> 如果能夠以股票的形式“預(yù)租”就好了。
沈萬(wàn)均算了一個(gè)賬，就是真的自己能同時(shí)在三個(gè)城市完成這些房屋的建筑的話，那么可能讓入股的人有減免的優(yōu)惠。
沈萬(wàn)均所想的減免模式是這樣的：
只要長(zhǎng)期持有超過(guò)50000以上基金，只要在租房期間未取出，在這43個(gè)區(qū)里的任一個(gè)房源點(diǎn)，以及其它未來(lái)將要開(kāi)辦的房源點(diǎn)，都可享受一次減免，減免辦法是。
如果租半年的，一次付清房租的，可以減免一個(gè)月半房租。
如果租一年的，一次付清一年房租的，可以減免三個(gè)月房租。
如果租兩年的，一次付清兩年房租的，可以減免六個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租三年的，一次付清三年房租的，可以減免九個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租五年的，一次付清五年房租的，可以減免一年的房租。
如果是需要長(zhǎng)租十年的，一次付清十年房租的，可以減免兩年兩個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租十五年的，一次付清十五年房租的，可以減免兩年零八個(gè)月房租。
只要長(zhǎng)期持有超過(guò)20000——50000以上基金，只要在租房期間未取出，在這43個(gè)區(qū)里的任一個(gè)房源點(diǎn)，以及其它未來(lái)將要開(kāi)辦的房源點(diǎn)，都可享受一次減免，減免辦法是。
如果租半年的，一次付清房租的，可以減免一個(gè)月房租。
如果租一年的，一次付清一年房租的，可以減免兩個(gè)月房租。
如果租兩年的，一次付清兩年房租的，可以減免五個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租三年的，一次付清三年房租的，可以減免八個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租五年的，一次付清五年房租的，可以減免十一個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租十年的，一次付清十年房租的，可以減免兩年房租。
如果是需要長(zhǎng)租十五年的，一次付清十五年房租的，可以減免兩年零三個(gè)月房租。
如果長(zhǎng)期持有超過(guò)10000—20000以上的基金，也同樣，在租房期間沒(méi)有取出的，長(zhǎng)期持有的。
如果租半年的，一次付清房租的，可以減免十五天的房租。
如果租一年的，一次付清一年房租的，可以減免一個(gè)月房租。
如果租兩年的，一次付清兩年房租的，可以減免兩個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租三年的，一次付清三年房租的，可以減免六個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租五年的，一次付清五年房租的，可以減免十個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租十年的，一次付清十年房租的，可以減免一年零八個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租十五年的，一次付清十五年房租的，可以減免兩年的房租。
如果長(zhǎng)期持有超過(guò)2000—10000以上的基金，也同樣，在租房期間沒(méi)有取出的，長(zhǎng)期持有的。
如果租兩年的，一次付清兩年房租的，可以減免一個(gè)月房租。
如果是需要長(zhǎng)租三年的，一次付清三年房租的，可以減免五個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租五年的，一次付清五年房租的，可以減免八個(gè)月的房租。
如果是需要長(zhǎng)租十年的，一次付清十年房租的，可以減免一年的房租。
如果是需要長(zhǎng)租十五年的，一次付清十五年房租的，可減免一年兩個(gè)月的房租。
當(dāng)然個(gè)只是針對(duì)北上廣這些租賃本為就高的方所制定的一個(gè)方案。
如果在它城市，那么再做一些合理的調(diào)整。
其實(shí)這也是一種大家共同繁榮的想法，大家能夠居住相同的房子，能夠四海都是家，也是同享經(jīng)濟(jì)的一種思維。
讓這近兩億的在外流動(dòng)人群，能夠以后在未來(lái)在任何地方找到自己想住的地方，不論你是要去BJ，上海，廣州，還是武漢、深圳、成都、重慶、還是昆明，這樣的雙贏想法，對(duì)租客與房企自己也是好的。
沈均發(fā)還有一個(gè)想法。
就是跨城轉(zhuǎn)移。
對(duì)于租客，特別是流動(dòng)人群，他可能在不同的城市去上班，還有一種模式，就你可以租金轉(zhuǎn)移，當(dāng)然不能退還，只能在APP內(nèi)申請(qǐng)，由房企在內(nèi)部轉(zhuǎn)移。
這種方式能夠方便很多經(jīng)?？缡』蚩绯亲錾獾睦习逡约敖?jīng)常更換工作地點(diǎn)的在外就業(yè)人員。
就是比如你在上海租的房子，你換個(gè)地方想到昆明了，只要該地方企業(yè)的房源點(diǎn)沒(méi)有租滿，最好是在前兩個(gè)月通知，方便通知是否存在房源，并且房租會(huì)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格再平攤，多出來(lái)的補(bǔ)在時(shí)間上，少的也同樣的是扣減時(shí)間上，至于免減也是按當(dāng)?shù)氐钠骄夥績(jī)r(jià)格平攤，比如在上海減免是五個(gè)月的，而每個(gè)月的房租是三千元，那么就等于是一萬(wàn)五，然后到昆明了，每個(gè)月的房租是兩千元，那么就減免七個(gè)月半。
沈均發(fā)一想到這里，就覺(jué)得自己最大的尷尬就是房子不夠，不能覆蓋全國(guó)都有。
如果能把公司做成一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體就好了，這樣能就放開(kāi)手的一次性蓋個(gè)幾千個(gè)房源點(diǎn)，而不是412~512個(gè)，而是每個(gè)城市都弄，弄它個(gè)五六千個(gè)房源點(diǎn)。
有些流入人口多地方可以多建立一些，比如BJ這些，不光做16個(gè)，而是做30個(gè)，50個(gè)，80個(gè)……這樣如果夫妻租房，或者是同學(xué)合租這些多的話，起碼能夠住上百萬(wàn)人。
當(dāng)然對(duì)于基金持有者，沈均發(fā)想，是能支持短期取出，比如因?yàn)槠饺绽锷钪苻D(zhuǎn)需求而取出的，做個(gè)申請(qǐng)?zhí)峤辉贏PP上，但也至少需要長(zhǎng)期持股一年，除非特殊情況。
只要在一個(gè)月內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)，依然能夠享受著減免優(yōu)惠。
如果一次付清房租時(shí)間超過(guò)一年，未到三年的，這種申請(qǐng)能夠有一次，連本帶息都能取出，且在一個(gè)月之內(nèi)需要持不低于購(gòu)買(mǎi)前的本金而二次購(gòu)買(mǎi)。并且只能申請(qǐng)購(gòu)出一次，累計(jì)不能超過(guò)一個(gè)月。
如果一次付清房租時(shí)間超過(guò)三年，未到五年的，申請(qǐng)購(gòu)出基金或股份，連本帶息都能取出，且在二個(gè)月之內(nèi)需要持有不低于購(gòu)買(mǎi)前本金的額度而二次購(gòu)買(mǎi)，并且只能申請(qǐng)購(gòu)出兩次，累計(jì)不能超過(guò)兩個(gè)月。
如果一將付清房租時(shí)間超過(guò)五年，未到十年的，申請(qǐng)購(gòu)出基金或股份，連本帶息都能取出，且在三個(gè)月之內(nèi)需要持有不低于購(gòu)買(mǎi)前本金的額度而二次購(gòu)買(mǎi)，并且只能申請(qǐng)購(gòu)出三次，累計(jì)不能超過(guò)三個(gè)月。
如果一將付清房租時(shí)間超過(guò)十年，未到十五年的，申請(qǐng)購(gòu)出基金或股份，連本帶息都能取出，且在五個(gè)月之內(nèi)需要持有不低于購(gòu)買(mǎi)前本金的額度而二次購(gòu)買(mǎi)，并且只能申請(qǐng)購(gòu)出五次，累計(jì)不能超過(guò)五個(gè)月。
如果一將付清房租時(shí)間超過(guò)十五年的，申請(qǐng)購(gòu)出基金或股份，連本帶息都能取出，且在六個(gè)月之內(nèi)需要持有不低于購(gòu)買(mǎi)前本金的額度而二次購(gòu)買(mǎi)，并且只能申請(qǐng)購(gòu)出六次，累計(jì)不能超過(guò)六個(gè)月。
如果無(wú)特殊原因而沒(méi)有履行的，比如到期的沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的，就會(huì)失去部分減免資格，影響到其二次租賃以及跨城轉(zhuǎn)移。